أسعار الفائدة المرتفعة تضر بصناعة أخرى: مقرضي الرهن العقاري

كولين كلارك هو مقرض الرهن العقاري في مجتمع الضواحي خارج هيوستن، تكساس. مثل العديد من الأمريكيين، يراقب مقرض AnnieMac عن كثب القرار القادم بشأن أسعار الفائدة من قبل البنك المركزي الأمريكي والذي كان في سلسلة زيادات الأكثر عدوانية منذ عقود.

ومن المقرر أن يبقي بنك الاحتياطي الفيدرالي يوم الأربعاء أسعار الفائدة ثابتة عند 5.25% – 5.5%. وبينما بدأ التضخم يهدأ، إلا أنه لم يكن كبيراً بما يكفي لزعزعة سوق الإسكان. قد لا يكون التوقف المؤقت لرفع سعر الفائدة كافيًا لتحريك الإبرة للمستهلكين لاتخاذ خطوة حتى الآن.

وذلك لأن مشتري المنازل المحتملين ينتظرون أن تبدأ أسعار الفائدة في الانخفاض – مما يعني أن العملاء المحتملين لمقرضي الرهن العقاري مثل كلارك لديهم أنماط من نوع ما.

ويعتمد مصدر رزقه إلى حد كبير على أهواء جمهور شراء المنازل.

الإقراض العقاري هو إلى حد كبير العمل القائم على العمولة. وفي حالته، دخله كله يأتي من العمولات.

وقال للجزيرة إنه اضطر إلى خفض النفقات الشخصية في جميع المجالات بما في ذلك ما يأكله.

وجدت دراسة أجرتها شركة برمجيات الرواتب Everee أن 60 بالمائة من المتخصصين في صناعة الرهن العقاري يعيشون من راتب إلى راتب.

في حين أن كلارك ليس لديه أي خطط لترك العمل، إلا أن هذا ليس هو الحال بالنسبة للجميع. سعى عدد أقل من الأشخاص للعمل في مجال الإقراض العقاري مؤخرًا. ووفقا لنظام ترخيص الرهن العقاري المتعدد الولايات على الصعيد الوطني، في الربع الثاني، كان هناك انخفاض بنسبة 24.5 في المائة في التراخيص الفردية الممنوحة لمقرضي الرهن العقاري.

وهذا يعني أن الناس يغادرون هذا القطاع. وتشير دراسة إيفيري إلى أن الأمر سوف يزداد سوءًا. وتقول إن 31% يخططون لترك الصناعة بالكامل في غضون عام واحد، و15% غير متأكدين بشأن مستقبلهم في هذا المجال.

ورفضت جمعية المصرفيين للرهن العقاري التعليق على هذه القصة.

“ادفع كل النقود”

يقول كلارك إن إعادة التمويل تشكل الجزء الأكبر من عبء عمله خلال الأوقات العادية. مع ارتفاع أسعار الفائدة، لا يحدث هذا كثيرًا هذه الأيام.

قال كلارك: “عندما يأتي 80 بالمائة من أعمالك من إعادة التمويل أثناء الوباء، فإن ذلك يختفي إلى حد كبير مع بدء ارتفاع أسعار الفائدة”.

لا تؤدي أسعار الفائدة المرتفعة إلى إبعاد المقترضين المحتملين فحسب، بل تشجع أيضًا أولئك الذين يستطيعون الدفع مقدمًا لشراء منزل على القيام بذلك.

يقول كلارك إنه في ثلاث مناسبات مختلفة، طلب من مشتري المنازل المحتملين مغادرة الطاولة لدفع كل الأموال نقدًا.

ووفقا للرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين، فإن جميع العطاءات النقدية آخذة في الارتفاع، حيث تمثل 29 في المائة من جميع المعاملات في الشهر الماضي. وهذا أعلى بنسبة سبعة بالمائة عن هذا الوقت من العام الماضي

وقالت جيسيكا لاوتز، نائبة كبير الاقتصاديين ونائبة رئيس الأبحاث في الرابطة الوطنية للوسطاء العقاريين: “إحدى الطرق لتجنب ارتفاع سعر الفائدة هي دفع جميع المبالغ النقدية”.

ليست كل المناطق على قدم المساواة. وفقًا لتقرير صدر في يونيو من Redfin، في بعض المدن مثل كليفلاند، أوهايو، على سبيل المثال، تشكل العطاءات النقدية بالكامل أكثر من 65 بالمائة من المبيعات.

العمل عن بعد يدفع المبيعات

يقول تشارلي بيافلي، وهو وكيل عقاري في منطقة مترو العاصمة، إنه رأى الناس يغادرون الشقق السكنية في مناطق أكثر كثافة وتكلفة وينتقلون إلى مدن تابعة مثل فريدريكسبيرغ في فرجينيا، حيث يمكنهم شراء منزل لأسرة واحدة بنفس السعر وحتى الانتقال إلى ولايات أخرى مثل أوهايو على سبيل المثال.

وهذا هو الحال أيضًا في تكساس، وفقًا لكلارك، الذي يعمل مع العملاء في هيوستن وسان أنطونيو ودالاس – وهي المدن الرابعة والسابعة والتاسعة الأكبر في الولايات المتحدة، على التوالي.

يرجع جزء من الأساس المنطقي وراء الزيادة الكبيرة في الانتقال إلى مدن أقل تكلفة تاريخياً إلى انتشار العمل عن بعد.

“طالما أن لديهم اتصال بالإنترنت، فهم جيدون. يمين؟” يقول بيافلي للجزيرة.

ويشير بيافلي وكلارك ولاوتز إلى أن السبب في ذلك هو أن مشتري المنازل استفادوا من رأس المال من عقار في منطقة أكثر تكلفة لشراء شيء ما في سوق مختلفة.

“لقد ساعدت العديد من العملاء، حيث كان لديهم شقة بغرفة نوم واحدة في الإسكندرية، على سبيل المثال، وقالوا: “أتعرف ماذا؟ أنا بدوام كامل عن بعد الآن. “سوف أنفق أموالاً أقل كل شهر، لشراء المزيد من المنازل”، يقول بيافلي.

يقول كلارك: “لقد رأينا الكثير من الأشخاص ينتقلون في السنوات القليلة الماضية بسبب ارتفاع العمل عن بعد أثناء الوباء، كما أن قيم المنازل ليست هي نفسها في جميع الولايات”.

“لقد رأينا الكثير من الناس في تكساس يأتون من ولايات أخرى، ولا سيما كاليفورنيا، حيث يبيعون منازلهم، ولديهم 500 ألف دولار من الأسهم التي (إذا) باعوا ذلك المنزل، يمكنهم شراء منزل نقدًا هنا. أكبر بكثير مما كان لديهم.”

يقول لاوتز إن هناك أيضًا العديد من المشترين من جيل طفرة المواليد ولديهم بالفعل أسهم كبيرة.

“نصف جيل طفرة المواليد الأكبر سنا يدفعون في الواقع كل النقود وثلث جيل طفرة المواليد الأصغر سنا. ويضيف لاوتز: “لذا فمن المحتمل جدًا أن يكون جيل طفرة المواليد هو من يشتري”.

وهذا يترك مشتري المنازل الأصغر سنا لأول مرة في نمط الانتظار إلى حد كبير ــ في انتظار قيام بنك الاحتياطي الفيدرالي بتخفيض أسعار الفائدة حتى يتمكنوا من اتخاذ خطوة.

يقول بيافلي: “إنهم (المقرضون) يستبعدون حتى بعض قطاعات السوق، مثل بعض المشترين لأول مرة الذين كان بإمكانهم شراء شيء ما قبل عام أو عامين”.

وهذا ليس مفاجئاً نظراً لمدى إجهاد الأسر الأمريكية بسبب الموجة أو ارتفاع أسعار الفائدة.

وفقًا لبنك الاحتياطي الفيدرالي في نيويورك، حصل الأمريكيون لأول مرة على أكثر من تريليون دولار من مدفوعات بطاقات الائتمان وفقًا للبيانات التي تمت مشاركتها في أغسطس والتي تعكس الربع الثاني من عام 2023.

هذا هو بالضبط ما يواجهه كلارك. وقال للجزيرة إن أرصدة بطاقته الائتمانية أعلى مما كانت عليه قبل عام واحد فقط. قبل أسعار الفائدة المرتفعة هذه، ولأول مرة في حياته، لم يكن على كلارك أن يقلق بشأن المال. وهو الآن يعمل على خفض التكاليف في كل مكان بقدر استطاعته – حيث يختار العناصر التي تحمل العلامة التجارية للمتجر في متجر البقالة ويحد من رحلاته بسيارته لتوفير المال الذي ينفقه على الوقود.