أصدر مجلس إدارة هيئة التنظيم المالي (FRA) ، برئاسة محمد فريد ، القرار رقم 125 لعام 2025 ، حيث قدم – للمرة الأولى – قواعد شاملة لإنشاء منصات رقمية مخصصة للاستثمار في صندوق الاستثمار العقاري (REIF).
تحدد اللائحة إطار عمل يسمح للأفراد بالاستثمار في أسهم ملكية الكسور في الوحدات العقارية من خلال شهادات الاستثمار الصادرة عن REIFs وعرضها عبر منصات رقمية مرخصة معتمدة للترويج والاشتراكات وتلقي الاشتراكات. تتماشى هذه الخطوة مع استراتيجية FRA لتوسيع نطاق الوصول إلى المنتجات الاستثمارية المبتكرة المنخفضة التكلفة التي تلبي احتياجات المشاركين في السوق المتنوعة ، مما يطور إدراج التأمين المالي والاستثماري.
في بيان يوم الأربعاء ، قال FRA إن القرار يهدف إلى إنشاء إطار قانوني موحد لحكم جميع المنصات الرقمية التي تقدم شهادات REIF ، مما يضمن بيئة استثمارية آمنة وشفافة وفعالة. كما أنه يسهل تنظيم المنصات الحالية ويساعد مطوري العقارات على فهم متطلبات تقديم مشاريعهم للمستثمرين من خلال منصات رقمية مرخصة مرتبطة بـ REIFs.
يتبع القرار مشاورات مكثفة بين FRA ، وقادة قطاع التطوير العقاري ، ومشغلي المنصات الإلكترونية التي تبيع الأسهم العقارية للجمهور. تعكس هذه المناقشات سياسة FRA المتمثلة في إشراك أصحاب المصلحة لإنتاج لوائح ذات تأثير ملموس. نتيجة لذلك ، تقدمت ثلاث شركات تدير حاليًا منصات الاستثمار العقاري لتنظيم وضعها.
بموجب القرار ، يتم تعريف النظام الأساسي الرقمي لشهادات REIF على أنه نموذج أعمال يحركه التكنولوجيا مرخصة من قبل FRA لإجراء أنشطة مالية غير المصرفية ، مما يتيح الاشتراك في شهادات REIF واستردادها. يجب أن تعرض هذه المنصات جميع البيانات ذات الصلة للمعاملات ، وتوفير إفصاحات كاملة لمراقبة المستثمرين ، ونشر التسعير الدوري بناءً على التقييمات المرخصة من FRA تم تمشياطها مع المعايير المعتمدة. يجب تخزين جميع العقود والشهادات إلكترونيًا مع الكيانات المرخصة من FRA.
تسجيل المستثمر وضمانه
لا يجوز للمنصات تسجيل المستثمرين إلا بعد التحقق من أنها تستوفي المعايير – أبرزها اجتياز اختبار المعرفة الذي أعدته المنصة والموافقة عليه من قبل FRA بعد مراجعة المواد التعليمية على أداة الاستثمار والمخاطر المرتبطة بها. يجب أن تستخدم المنصات قنوات الدفع الآمنة المعتمدة من FRA ، وفتح الحسابات اللازمة بموجب إجراءات شركة الإيداع والتسجيل المركزية ، وتسرد عمليات إعادة ترخيص فقط بعد الحصول على موافقة FRA. يجب أن تتبع الاشتراكات والاسترداد نشرة الملخص المعتمدة من FRA ، والتي يجب نشرها على المنصة وتتضمن الحد الأدنى من مستوى الاشتراك لقضية ناجحة ودراسة جدوى موجزة.
التواصل والشفافية والامتثال
للحفاظ على ثقة المستثمرين ، يجب على المنصات إنشاء قنوات اتصال مباشرة بين Reif والمستثمرين ، والرد على الفور على الاستعلامات ، وتسجيل الشكاوى بالنتائج ، وتقديم تقارير الشكاوى الفصلية إلى FRA. يجب أن تكون جميع البرامج والبنية التحتية لتكنولوجيا المعلومات وقواعد البيانات معتمدة على FRA.
قبل التسجيل والاستثمار ، يجب على المنصات الكشف عن شروط التسجيل ، وتفاصيل مدير النظام الأساسي ، وإجراءات حل الشكاوى وحل المنازعات ، والمخاطر التشغيلية ، وعمليات الاسترداد إذا تم إلغاء مشكلة أو غير موصوفة. يجب أن يكون للمستثمرين إمكانية الوصول إلى الإفصاحات الكاملة لكل إصدار ، بما في ذلك نشرة الملخص المعتمدة ، والبيانات المالية المدققة ، وجداول الدفع ، ودقائق اجتماعات حاملي الشهادات ، وتفاصيل زيادة رأس المال ، وحجم العدد الحالي ، والشهادات المعلقة ، وشروط التنفيذ الافتراضية ، وتقارير قيمة الأصول الصافية السنوية.
تشمل الإفصاحات الإلزامية الإضافية دراسة الجدوى لكل مشروع ، والقيمة العادلة للأصول (كما تم تقييمها من قبل مُقيّم مسجل في FRA) ، وأسعار الشراء والمبررات ، وتفاصيل مبيعات الأصول مقارنة بقيم السوق ، وتواريخ توزيع الأرباح والقيم ، ومستندات التأمين على الممتلكات ، وأي أحكام قانونية أو تدابير تؤثر على قرارات العقار أو قرارات المستثمر. يجب الكشف عن أي خرق لم يتم حله لسياسة الاستثمار في غضون أسبوع ويتم تحديثه أسبوعيًا بعد ذلك.
أحداث المواد وإجراءات الاشتراك
يجب على المنصات الكشف عن جميع الأحداث المادية التي تؤثر على استثمارات الأموال ، بما في ذلك الالتزامات الجديدة ، والاقتراض من قبل الصندوق ، والمعلومات المتعلقة بالممتلكات.
يجب أن تتضمن عملية الاشتراك نموذجًا رقميًا مع إقرار مستثمر صريح بالمخاطر المرتبطة به ، وحساب مصرفي مخصص لكل قضية ، وتأكيد إلكتروني للدفع. يجب إرجاع الأموال فورًا إذا انسحب المستثمر خلال الفترة المسموح بها أو إذا لم يتم الوصول إلى مستوى الاشتراك الدنيا. يجب أن توفر المنصات مؤشر تغطية في الوقت الفعلي وإخطار المستثمرين عند الاشتراك الناجح ، مع إبلاغ شركة الإيداع والتسجيل المركزية بتسجيل شهادات الاستثمار الرقمي.
قواعد الفداء
يجب أن تتبع عمليات الاسترداد نشرة الإصدار المعتمد وقد يتم تمويلها من السيولة المتاحة أو الاشتراكات الجديدة أو القروض. لا يمكن تلبية طلبات الاسترداد إلا إلى الحد القانوني البالغ 20 ٪ من إجمالي الشهادات الصادرة. يجب بيع أي شهادات من خلال الفداء في غضون عام أو إلغاؤها لتقليل حجم الصندوق ، ولا تحمل هذه الشهادات أي حقوق تصويت أو توزيع أرباح.
يجب أن تستخدم المنصات نماذج الاسترداد الرقمية المعتمدة من FRA التي تفصل معلومات حامل الشهادة ، وكمية الشهادات ، وجداول الدفع ، وأحدث قيمة صافية للأصول كما تحسبها شركة خدمات الإدارة.
المساءلة والمسؤولية
يُحظر على جميع الأطراف المعنية – مدير المنصة ، ومدير الاستثمار ، وشركة الإدارة ، والمشترك ، ومقدم طلب الاسترداد ، وشركة الإيداع والتسجيل المركزي – إصدار معلومات خاطئة أو مضللة وتكون مسؤولة عن تعويض الأطراف المتأثرة للإفصاحات غير الدقيقة.