لقد تم وصفه بأنه أمر جيد، لكن الخبراء أصدروا مذكرة تحذيرية أيضًا
NatWest هو أحدث بنك يقدم قروضًا عقارية تصل إلى ستة أضعاف الدخل في “خطوة إيجابية” للمقترضين – لكن الخبراء يحذرون من الإقراض المحفوف بالمخاطر. أعلن البنك أن أولئك الذين يكسبون 75000 جنيه إسترليني سنويًا، أو الزوجين الذين يكسبون 100000 جنيه إسترليني فيما بينهم، يمكنهم اقتراض ما يصل إلى ستة أضعاف دخلهم مقابل 75٪ من القرض إلى القيمة (LTV) أو أقل.
وهذا يعني أن العميل الذي يكسب 75000 جنيه إسترليني يمكنه الآن اقتراض ما يصل إلى 37500 جنيه إسترليني إضافية. ويأتي ذلك في أعقاب تحركات مماثلة قام بها بنك باركليز ونيشن وايد في الأشهر القليلة الماضية.
وقال جاستن موي، العضو المنتدب لشركة EHF Mortgages ومقرها تشيلمسفورد، إن هذه الخطوة كانت إيجابية.
وأضاف: “تعد إضافة NatWest إلى مجال الدخل 6x خطوة إيجابية، حيث تتطابق مع مقرضي High Street الآخرين في سعيهم لإقراض المزيد من أجل الملف الصحيح للعملاء. وسيستفيد أولئك الذين لديهم دخل أعلى يمكن إنفاقه، في حين سيظل المقرضون بحاجة إلى إظهار القدرة على تحمل التكاليف بشكل عام عند مستويات الاقتراض المرتفعة هذه.
“ما زلنا على بعد مليون ميل من أيام الدخل المعتمد ذاتيًا والرهون العقارية دون أي فحص، لذا فإن هذه ليست عودة إلى الرهون العقارية “مساعدة نفسك”، ولكن عندما تكون هناك بعض القدرة الإضافية على تحمل التكاليف، يمكن أن تساعد في القضاء على الحاجة إلى الانتقال كل عامين أو ثلاثة أعوام”.
وقال بابك إسماعيل، الرئيس التنفيذي لمنصة شراء المنازل OneDome، إنها ستوفر للمقترضين المزيد من المرونة.
وتابع: “إن تحرك NatWest لتقديم مضاعفات الدخل بما يصل إلى ستة أضعاف الراتب يعكس كيف أصبحت القدرة على تحمل التكاليف ممتدة بدلاً من العودة إلى الإقراض الأكثر مرونة. في العديد من المناطق عالية التكلفة، لا سيما في جميع أنحاء الجنوب الشرقي، وجد المقترضون ذوو الدخول القوية والتاريخ الائتماني الجيد أنفسهم بشكل متزايد محظورين من خلال الحدود القصوى التقليدية 4.5x أو 5.5x، على الرغم من قدرتهم على خدمة أقساط أعلى بشكل مريح.
“يمنح هذا التغيير تلك الأسر مرونة أكبر، خاصة عندما يقترن بودائع أكبر واختبار صارم للقدرة على تحمل التكاليف. ومع ذلك، فإنه يظل عرضًا مستهدفًا، وليس تحولًا شاملاً في السياسة. ولا يزال المقرضون يختبرون الضغط بعناية ويأخذون في الاعتبار ضغوط تكلفة المعيشة، لذا فإن هذا بعيد كل البعد عن ممارسات الإقراض قبل عام 2008.
“في حين أن مضاعفات الدخل المرتفعة يمكن أن تساعد في سد الفجوة بين الأجور وأسعار المنازل، فإنها تعني أيضًا أن المقترضين يلتزمون بحصة أكبر من الدخل لتغطية تكاليف الإسكان. ويكمن التحدي الآن في ضمان أن قوة الاقتراض الإضافية هذه تدعم ملكية المنازل المستدامة بدلاً من مجرد دفع الأسعار إلى الارتفاع في الأسواق المحمومة بالفعل.”
قال عمر محمد، العضو المنتدب في شركة ترينيتي فاينانس، إن هذا قد يكون “الفرق بين الانتقال أو البقاء في مكانه”.
وأضاف: “يعكس انتقال NatWest إلى مضاعفات الدخل الأعلى كيف أصبحت القدرة على تحمل التكاليف ممتدة بالنسبة لأصحاب الدخل الأعلى بدلاً من التخفيف المفاجئ للمعايير. بالنسبة للمقترضين ذوي الدخول القوية والودائع القوية، يمكن أن تكون هذه المرونة الإضافية هي الفرق بين الانتقال أو البقاء. ومن الأهمية بمكان، أن تظل ضوابط القدرة على تحمل التكاليف قوية في مكانها، مما يجعل هذه خطوة محسوبة بدلاً من العودة إلى الإقراض الأكثر خطورة”.
وقال ريتشارد ديفيدسون، مستشار الرهن العقاري في onlinemortgageadvisor.co.uk، إن هناك قلقًا من أن يؤدي ذلك إلى إقراض أكثر خطورة.
وتابع: “غالبًا ما أصبحت مضاعفات الدخل ستة أضعاف لأصحاب الدخل الأعلى ضرورة لشراء منزل في مناطق معينة، مثل الجنوب الشرقي. ونظرًا لنقص المساكن المتاحة، فمن المرجح أن يصبح هذا هو القاعدة مع تزايد شيوعًا في الرهن العقاري طويل الأجل.
“مع توجه نسبة أكبر من الدخل نحو دفعات الإيجار أو الرهن العقاري، سيشعر المقترضون في كثير من الأحيان أن التكلفة لا يمكن تجنبها. وسيقوم المقرضون بتعويض المخاطر باستخدام تحليلات متطورة لتصنيف الائتمان وتكاليف المعيشة، ولكن هناك خطر من أن يكون هذا بوابة للإقراض الأكثر خطورة بعد سنوات من الحذر وضبط النفس منذ عام 2008.”
قال داريوس كاربوفيتش، مدير شركة ألبيون للاستشارات المالية ومقرها دونكاستر، إن هذا يعد “تحولا كبيرا”.
وأضاف: “تنضم NatWest إلى سباق القدرة على تحمل التكاليف، حيث تقدم الآن ما يصل إلى 6 أضعاف مضاعفات الدخل لأصحاب الدخل الأعلى الذين لديهم ودائع قوية. ويمثل هذا تحولًا كبيرًا في معايير الإقراض، مما يجعل مبالغ الرهن العقاري الأكبر في متناول أولئك الذين وصلوا سابقًا إلى السقف عند 5.5 أضعاف رواتبهم.
“تجلب هذه الخطوة راحة مرحب بها للمقترضين في المناطق عالية التكلفة، وخاصة أولئك الذين يكسبون 75000 جنيه إسترليني أو أكثر والذين يمكنهم الآن الوصول إلى 37500 جنيه إسترليني إضافية في قوة الاقتراض. ومع ذلك، فإن هذه ليست عودة إلى ممارسات الإقراض قبل عام 2008. لا يزال المقرضون يجرون تقييمات صارمة للقدرة على تحمل التكاليف.
“بينما تساعد مضاعفات الدخل المرتفعة على سد الفجوة بين الأجور وأسعار العقارات، فإنها تعني أيضًا أن المقترضين يلتزمون بأجزاء أكبر من دخلهم لسداد أقساط الرهن العقاري. ويظل السؤال الرئيسي هو: هل نعالج مشكلات القدرة على تحمل التكاليف أم نمكن الناس ببساطة من توسيع نطاق أنفسهم بشكل أكبر في سوق محموم؟”
وقال صامويل ماثر هولجيت، المدير الإداري وIFA في شركة Mather and Murray Financial ومقرها سويندون، إنها أخبار إيجابية لأصحاب المنازل.
وتابع: “لقد عادت شهية المقرضين للمخاطرة، وهذه أخبار جيدة لأصحاب المنازل. ومع انخفاض أسعار الفائدة، يمكن أن تمتد نسب الدخل مرة أخرى، وتعد NatWest هي الأحدث في تحسين عروضها. وهذا من شأنه أن يسهل الأمر على شركات نقل المنازل أو أولئك الذين يتطلعون إلى إعادة التمويل أو الدمج”.
وقال إليوت كولي، مدير شركة Switch Mortgage Finance ومقرها جزيرة هايلينج، إنه مهتم بمعرفة التأثير الذي ستحدثه هذه الخطوة.
وأضاف: “إن NatWest تغطس في الماء ولا تقدم هذا حاليًا إلا لمقترضي الرهن العقاري الذين لديهم ودائع أكبر حيث ستحتاج إلى 25٪ على الأقل للتأهل. كما أن متطلبات الراتب أعلى أيضًا من المقرضين الآخرين، لذلك يبقى أن نرى مدى تأثير ذلك”.