وقال أسامة سعد، الرئيس التنفيذي لغرفة التطوير العقاري، “من المستحيل أن تنخفض أسعار الوحدات السكنية، على عكس السيارات”، في الوقت الذي يواجه فيه المطورون ارتفاع التكاليف وتغير ظروف السوق.
وأوضح سعد أن التقلبات الأخيرة في سعر الصرف وأسعار مواد البناء دفعت إلى عقد سلسلة من الاجتماعات مع المطورين لاستكشاف التخفيضات المحتملة في الأسعار. ومع ذلك، تم الاتفاق على أن تظل أسعار الوحدات في المشاريع التي تم بيع مرحلة أو مرحلتين فيها بالفعل دون تغيير. وبدلاً من ذلك، يقدم المطورون مزايا عينية إضافية، مثل حزم التشطيب المحدثة أو المساهمات في عضوية النادي، لجذب المشترين دون تغيير الأسعار الأساسية.
وشهد السوق خلال الأشهر الأخيرة خصومات على الدفع النقدي تجاوزت 50%، وهو مستوى غير مسبوق لقطاع العقارات في مصر. وقد قدم العديد من المطورين هذه العروض القوية لتعزيز السيولة والحفاظ على زخم البناء وسط ارتفاع التكاليف وتشديد شروط التمويل. تقليدياً، تراوحت الخصومات النقدية بين 25% إلى 30%، لكن الضغوط الأخيرة دفعتها إلى الارتفاع بشكل ملحوظ.
وفي شرق القاهرة، وتحديدًا العاصمة الإدارية الجديدة ومدينة المستقبل والتجمع الخامس، تراوحت الخصومات النقدية بين 25% و50%. وفي غرب القاهرة سجلت المشروعات خصومات بلغت نحو 30%. وتميزت مدينة مصر بتقديم ما يقول المسوقون إنه أعلى خصم نقدي معلن حتى الآن: 55% للدفعات الكاملة الفورية.
وقال عبد الله سلام، الرئيس والمدير التنفيذي لشركة مدينة مصر، إن عروض الشركة تعكس القوة الشرائية الحالية وتفضيلات العملاء المتطورة. وأوضح أن مدينة مصر تصمم باستمرار خطط سداد مرنة مصممة خصيصًا لشرائح العملاء المتنوعة. وأشار إلى أن مستويات الخصم الحالية تتماشى مع أسعار الفائدة السائدة وتوفر للمشترين بديلاً مالياً متوازناً.
وأكد سلام أن حوافز الدفع المقدم تهدف إلى تحفيز الطلب وتقديم حلول عملية في البيئة الاقتصادية الحالية. تساعد هذه العروض الشركات على تعزيز التدفق النقدي ودعم التزامات البناء والتشغيل. وأضاف أن مثل هذه الأساليب تعزز جاذبية العقارات كاستثمار مستقر مع ضمان المرونة المالية والتشغيلية طويلة المدى لمدينة مصر.
ومع ذلك، ليست كل الأصوات الصناعية متفائلة. وقال محمد سمير، الرئيس التنفيذي لشركة إيليت للاستشارات، إن الخصومات النقدية الكبيرة تشير إلى تزايد الضغوط في السوق. وحذر من أن القطاع يواجه «أزمة حقيقية» قد تشتد في الربعين الأول والثاني من 2026 بسبب نقص السيولة وتباطؤ المبيعات وارتفاع معدلات عوائد الوحدات.
وأشار سمير إلى أن مصر تفتقر إلى نظام قوي لتمويل الرهن العقاري قادر على دعم الطلب، مما يترك المطورين يعتمدون على الخصومات النقدية لتأمين السيولة. وأضاف أن الكثير من هذه الأموال موجهة لتغطية الالتزامات المالية الفورية واستكمال المشاريع الجارية. ولا يزال الوصول إلى التمويل المصرفي محدودا، ولا يتوفر إلا لعدد صغير من كبار المطورين وغالبا ما يتطلب أوقات معالجة طويلة، مما يضعف الاستدامة المالية في جميع أنحاء القطاع.
وشدد على أن عامي 2022 و2023 شهدا طفرة في إطلاق المشاريع الجديدة والمبيعات القوية، حيث من المقرر تسليم العديد من الوحدات في عام 2026. لكن قيود السيولة الحالية وتباطؤ المبيعات يمكن أن تؤثر على الجداول الزمنية للتسليم وتتحدى قدرة بعض المطورين على الوفاء بالتزاماتهم تجاه العملاء.
وقال عبد الرحمن أبوزيد، رئيس فريق المبيعات الأول في تاسكين، إحدى الشركات التابعة لشركة ناوي المتخصصة في حلول التكنولوجيا العقارية، إن الخصومات النقدية الكبيرة أحدثت “حركة ملحوظة” في سوق العقارات في الأشهر الأخيرة. وأشار إلى أن العروض عززت الطلب على الوحدات الجاهزة والمشاريع التي شارفت على الانتهاء. وفي حين أن خصومات الدفعة المقدمة في مثل هذه المشاريع تظل عادة أقل من 50%، فإنها تميل إلى الزيادة مع تقدم البناء.
وأضاف أبوزيد أن الهدف الأساسي من هذه العروض هو تحفيز المبيعات وتأمين التدفق النقدي اللازم لإنجاز المشاريع. وقال إن مستويات الخصم تختلف بناء على حجم الدفعة المقدمة وظروف كل مشروع.