يشرح خبير حقوق المستهلك مارتين جيمس كل ما تحتاج لمعرفته حول قانون حقوق المستأجرين الجديد لعام 2025
هناك ما يقدر بنحو 11 مليون مستأجر من القطاع الخاص في المملكة المتحدة، وحتى وقت قريب جدًا، كنت واحدًا منهم.
أعلم جيدًا ما تشعر به عندما تكون تحت رحمة أصحاب العقارات الذين يمكنهم تجريدك من منزلك بإشعار مدته بضعة أشهر فقط إذا كانت لديك الجرأة للشكوى من سوء الخدمة أو العفن أو الشحن الزائد.
لذا فإن أي تشريع يحمي المستأجرين من طردهم إلى الشوارع من قبل أصحاب العقارات عديمي الضمير هو أمر جيد.
هناك، بالطبع، العديد من الملاك العظماء. لكن سلوك نسبة ملحوظة جعل القواعد الجديدة ضرورية. وعلى الرغم من أنها ليست مثالية، إلا أنه يمكن للمستأجرين النوم بشكل أسهل قليلاً في المستقبل.
إذن ما هي القواعد الجديدة، وكيف تعمل وماذا يمكنك أن تفعل إذا كنت في نزاع مع مالك العقار؟ هنا دليلي.
قانون حقوق المستأجرين لعام 2025
بعد معارك لا نهاية لها على ما يبدو في مجلس العموم واللوردات، حصل قانون حقوق المستأجرين على صعود ملكي. وهذا يعني أن مشروع القانون أصبح الآن قانونًا.
لا تكن متحمسًا جدًا بالرغم من ذلك. غالبًا ما يتم طرح القوانين على مراحل، لذلك سيتم تقديم العديد من القواعد الجديدة خلال الأشهر المقبلة وحتى منتصف عام 2026. لدى Shelter دليلاً رائعًا للقواعد الجديدة.
إليك دليلي الإنجليزي البسيط لما يعنيه ذلك بالنسبة لك.
ويلغي القانون الجديد عمليات الإخلاء “بدون خطأ”. المعروفة بمصطلحها الفني – القسم 21 من عمليات الإخلاء – سمحت عمليات الإخلاء بدون خطأ لأصحاب العقارات بإعطاء المستأجرين إشعارًا لمدة شهرين فقط لمغادرة العقار. وكما يوحي الاسم، لم يكن عليهم أن يذكروا السبب. يمكنهم فقط أن يطلبوا منك المغادرة.
وبدلاً من ذلك، ستصبح الإيجارات “إيجارات دورية مضمونة (APTs)”. وهذا يعني أنه لن يكون لديك تاريخ انتهاء، وسيستمر الإيجار حتى تقوم أنت أو المالك بإنهائه. سيتعين على مالك العقار تقديم سبب مناسب لإنهاء عقد الإيجار، مثل السلوك غير الاجتماعي أو متأخرات الإيجار أو بيع العقار بفترات إشعار متغيرة. ستكون فترة الإشعار عادةً شهرين.
لا يزال من الممكن أن يرتفع الإيجار بالرغم من ذلك. ومع ذلك، لا يمكن لمالك العقار أن يضايقك للحصول على زيادة في منتصف المدة. يمكنهم زيادة الإيجار مرة واحدة في السنة، ويجب عليهم إخطارك قبل شهرين من القيام بذلك.
إذا طُلب منك المغادرة لأنك انتهكت القواعد، فيجب أن يتم إرسال إشعار “القسم 8” إليك. يمكنك معرفة المزيد حول كيفية عمل هذه الأمور على مواقع Shelter أو Citizens Advice.
تُعرف القواعد المتعلقة بطردك باسم “أسباب الحيازة”. ويجب أن تكون هذه الأسباب الآن عادلة لكلا الطرفين. لكن القانون يضمن أيضًا أن أصحاب العقارات يمكنهم استرداد ممتلكاتهم “عندما يكون ذلك معقولًا”.
يهدف القانون إلى تضييق الخناق على ما تسميه الحكومة بشكل مثير “الإخلاء الخلفي”. هذا هو المكان الذي قد يفرض فيه المالك زيادة مفرطة في الإيجار لإخراجك حتى يتمكن من تأجير العقار مقابل المزيد من المال.
يمكنك بالفعل الطعن في الزيادات المفرطة في الإيجارات. ويتم ذلك من خلال “محكمة الدرجة الأولى (غرفة الملكية – العقارات السكنية)” التي تحمل اسمًا أقل إثارة.
يمكن للمحكمة أن تغطي مجموعة من القضايا لأصحاب العقارات والمستأجرين والمالكين الأحرار والمستأجرين وشاغلي المنازل في المتنزهات أو مالكي المواقع. سنحصل على مزيد من المعلومات حول كيفية تغيير هذا في وقت لاحق.
بعد أكثر من عقد من الحملات التي قمت بها أنا وزملائي من خبراء حقوق المستهلك، سيتم إنشاء مكتب أمين مظالم جديد لأصحاب العقارات في القطاع الخاص والذي سيوفر “حلًا سريعًا وعادلاً ونزيهًا وملزمًا لشكاوى المستأجرين بشأن أصحاب العقارات”.
سيعرف القراء العاديون أنني من أشد المعجبين بخدمات أمين المظالم. من منا لا يحب الطريقة المجانية لحل الشكوى دون الحاجة إلى الذهاب إلى المحكمة! شاهد هذه المساحة لمزيد من المعلومات. وفي هذه الأثناء، أصبح لدى مستأجري الإسكان الاجتماعي بالفعل مكتب أمين المظالم للإسكان.
هل أنت من محبي الحيوانات الأليفة؟ ستمنح القواعد المستأجرين المزيد من الحقوق – ولكن ليست حقوقًا نهائية – في طلب ما إذا كان بإمكانهم الحصول على حيوان أليف في العقار. لست متأكدًا من شعوري تجاه هذا الأمر.
قد لا يكون العيش بجوار كلب ينبح أو قطة مصابة بسلس البول أمرًا ممتعًا. لذلك لا يزال بإمكان مالك العقار أن يقول لا، لكن لا يمكنه “الرفض بشكل غير معقول”.
ربما سمعت عن قانون أواب. يتم تقديم هذا جنبًا إلى جنب مع قانون حقوق المستأجرين – اسمه الرسمي هو “المخاطر في الإسكان الاجتماعي (المتطلبات المحددة) (إنجلترا) لوائح 2025”.
أواب إسحاق كان طفلاً يبلغ من العمر عامين توفي نتيجة العفن غير المعالج في ممتلكات عائلته. إنه ليس مجرد قانون يتعلق بالعفن. ويحدد القانون مجموعة من “المخاطر” التي يجب على أصحاب العقارات تصنيفها والجداول الزمنية للقيام بذلك. وحتى الآن يقتصر الأمر على مستأجري المساكن الاجتماعية الذين يتمتعون بالحماية بموجب قانون أواب، ولكن سيتم توسيع ذلك ليشمل المستأجرين من القطاع الخاص في وقت لاحق.
إن التمييز ضد شخص يتمتع بخاصية محمية هو أمر غير قانوني بالفعل. ومع ذلك، فإن القانون الجديد سيجعل من غير القانوني التمييز ضد المستأجرين الجدد الذين يحصلون على إعانات أو الذين لديهم أطفال. هذا لا يعني أنه يتعين عليهم خفض إيجارهم إلى مستوى معقول.
سيتم إنشاء قاعدة بيانات القطاع المستأجر الخاص حتى يفهم الملاك التزاماتهم القانونية والتي ستوفر أيضًا معلومات للمستأجرين حتى يفهموا المزيد عن حقوقهم.
هل تبحث عن شقة جديدة؟ لا يمكن تحصيل رسوم ستة أشهر مقدمًا بعد الآن. لقد تم تحديد ذلك الآن بحد أقصى شهر واحد. سيتم حظر “مزايدة الإيجار” حيث يمكن لأصحاب العقارات أو وكلائهم أن يلفتوا انتباهك إذا عرض شخص ما سعرًا أعلى من السعر المعلن عنه ويجب نشر الأسعار مسبقًا وعدم زيادتها. لست متأكدًا من كيفية مراقبة ذلك عمليًا، لذا كن يقظًا.
أخيرًا، ستكون هناك غرامات أكثر صرامة على الملاك المخطئين، ويمكن تطبيق الغرامات – أوامر سداد الإيجار (RPOs) – على “المالك الأعلى”. في بعض الأحيان قد تستأجر من شخص يستأجر بالفعل (تأجير من الباطن). لذا فإن هذا الشخص هو “المالك المباشر”. المالك المتفوق هو الذي يملك ويؤجر العقار في الجزء العلوي من السلسلة.
كل هذا يبدو جيداً – فما هي المشكلة إذن؟
كان هناك الكثير من الانتقادات من أصحاب العقارات ومؤيديهم بشأن المتطلبات الضريبية والقواعد الأكثر صرامة والتكاليف المرتفعة. بعض هذه الشكاوى عادلة، لذلك دعونا ننظر إلى بعض العواقب المحتملة غير المقصودة للقانون الجديد.
من الممكن أن ترتفع الإيجارات إذا قام عدد كافٍ من الملاك ببيع عقاراتهم وتركوا السوق بعد تطبيق القواعد. الإيجارات وصلت بالفعل إلى مستويات مثيرة للسخرية – أكثر من ثلث إجمالي الدخل في المملكة المتحدة أو ما يصل إلى النصف أو أكثر في لندن.
إن الحماية ضد الملاك المارقين كلها جيدة وجيدة ولكن هناك الكثير من المستأجرين المارقين أيضًا. إن عملية إزالة المستأجر المزعج ليست سهلة مثل مجرد إرسال إشعار التنفيذ إليهم.
قد يصبح نظام المحاكم المثقل بالفعل أكثر ازدحامًا بالأشخاص الذين يستأنفون إشعارات القسم 8. قد يؤدي هذا أيضًا إلى ترك المستأجرين الآخرين عالقين مع جيرانهم المعادين للمجتمع أثناء استنفاد عملية الاستئناف.
ما زلنا نفتقد التفاصيل المتعلقة بكيفية تطبيق بعض هذه القواعد الجديدة ويمكنني اكتشاف الكثير من الثغرات. على سبيل المثال، قمت ذات مرة بالتسجيل في ما اعتقدت أنه عقد إيجار طويل الأجل في شرق لندن من أصحاب العقارات الذين أكدوا لي أنه سيكون كذلك. لقد أرسلوا لي إشعارًا بالإخلاء بدون خطأ بعد مرور 10 أشهر. وتبين أنني كنت أقوم بتمويل إجازتهم حول العالم.
على الرغم من حظر عمليات الإخلاء بدون خطأ، إلا أنه لا يزال من الممكن أن يتم إخلائي إذا كنت مستأجرًا اليوم إذا أخبرني المالك بعد 12 شهرًا أنه يريد الانتقال إلى الشقة أو بيعها (يجب عليهم تقديم إشعار مدته 4 أشهر الآن).
إذن كيف أثبت أنه تم خداعي؟ كيف يمكنني إثبات أن مستأجرًا محتملاً آخر قد قام بالمزايدة عليّ “خارج الدفاتر” إذا كنت لا أعرف المبلغ الذي وافقوا على دفعه كل شهر أو مقدمًا؟ سنكتشف المزيد في الأشهر المقبلة.
كيفية تقديم شكوى ضد المالك
على الرغم من أن القانون الجديد لم يتم تطبيقه بالكامل بعد، فلا يزال بإمكانك تقديم شكوى ضد مالك العقار.
إذا حددت وجود خطأ ما في العقار، فأخطر المالك بأدب – ويفضل أن يكون ذلك كتابيًا عبر البريد الإلكتروني. سيحدد عقدك التزامات مالك العقار عندما يتعلق الأمر بالإصلاحات.
توضح القوانين الحالية أن منزلك يجب أن يكون “مناسبًا للغرض” – على الرغم من أن هذه العبارة غامضة إلى حد ما.
على سبيل المثال، يمكن أن يكون لديك قالب أسود في حمامك، ولكن إذا تمكنت من السيطرة عليه باستخدام الرذاذ، فقد لا ينطبق عليه تعريف “الخطر”. كقاعدة عامة، إذا كان هناك خطر على صحتك أو سلامتك، فيجب أن تكون قادرًا على تقديم شكوى.
أوصي بالتقاط الكثير من الصور لأي مشاكل تظهر في الممتلكات الخاصة بك والاحتفاظ بها محفوظة. يمكن أن يكون ملف الأدلة الذي يثبت أنك تواجه مشاكل مستمرة مفيدًا جدًا عند متابعة شكوى ضد مالك مخطئ. حتى خارج المحاكم أو الإجراءات القضائية، يمكن أن تؤدي أدلتك إلى تحذيرات وغرامات وحتى إجراءات قانونية من مجلسك المحلي.
إذا لم تحرز أي تقدم، فيجب عليك تقديم شكوى رسمية. تشمل نزاعات المالك التي يمكنك عادة اتخاذها بشكل أكبر ما يلي:
- التحرش والإساءة والدخول غير القانوني إلى منزلك
- رفض تنفيذ إصلاحاتنا كما هو مضمون في العقد
- تمييز
- المخاطر الصحية والبيئية
يحظر القانون الجديد على الملاك طردك بسبب الشكوى أو طلب الإصلاحات. ومع ذلك، إلى أن يبدأ الأمر بشكل صحيح، فمن المنطقي أن تبقي الأمور متحضرة ومكتوبة، حتى تتمكن من إثبات أنك كنت منطقيًا.
في أسوأ السيناريوهات، يمكنك استخدام هذا الدليل للتأكد من أن المالك قد انتهك القوانين الجديدة عمدًا قبل تطبيقها رسميًا.
يمكنك عادة أن تطلب من طرف ثالث التوسط نيابة عنك. يمكن أن يشمل ذلك منظمة مثل Citizens Advice، التي لديها الكثير من النصائح الرائعة على موقعها الإلكتروني. لدى المأوى الخيري للإسكان أيضًا مجموعة من الخدمات المتاحة لمساعدة الأشخاص في معرفة المزيد عن حقوقهم والخدمات المتاحة.
يمكنك أيضًا الاتصال بمسؤول الصحة البيئية في مجلسك المحلي لطلب المشورة أو متابعة الشكوى. إذا كان مالك العقار لا يلعب الكرة، فيمكنه إصدار تحذيرات رسمية تتطلب منه اتخاذ الإجراءات اللازمة. أخيرًا، إذا قام مالك العقار بتضليلك، فيمكنك الإبلاغ عنه إلى مسؤول معايير التجارة المحلي لديك.
إذا لم ينجح أي من هذا، فقد حان الوقت لاتخاذ قرار عملي. إذا كنت تعتقد أن الأمور قد تصبح غير سارة، فلا يزال بإمكانك تقديم شكوى بعد مغادرتك العقار، بما في ذلك إرساله إلى المجلس.
قد ترغب في النظر في اتخاذ إجراء قانوني إذا أصبح الوضع غير مقبول. أنصحك بالحصول على بعض النصائح القانونية الأولية قبل السير في هذا الطريق، ويفضل أن تكون قبل مغادرتك المنزل، في حالة احتياجك إلى جمع بعض الأدلة لدعم قضيتك.
- مارتن جيمس هو ناشط رائد في مجال حقوق المستهلك ومذيع تلفزيوني وإذاعي وصحفي