كيف أدت أسعار الفائدة المرتفعة إلى خلق سوق إسكان أكثر صحة

انخفضت مخاطر أسعار العقارات “المبالغ فيها” في أكبر مدن العالم خلال العام الماضي، وفقا لدراسة حديثة أجراها بنك يو بي إس السويسري.

ويُظهِر أحدث مؤشر للفقاعات العقارية العالمية، والذي يدرس 25 من أكبر المدن في مختلف أنحاء العالم، أن أسعار المساكن الحقيقية انخفضت بنسبة 5% في المتوسط ​​وأن هذا الاتجاه من المرجح أن يستمر.

وقد أدت تصحيحات الأسعار المذكورة في التقرير إلى خفض خطر حدوث فقاعة عقارية في المدن بشكل كبير، وهو الأمر الذي ضرب العالم بشدة خلال الأزمة المالية في عام 2008.

ووفقا للتقرير، لا تزال مدينتان فقط – زيورخ وطوكيو – في فئة “خطر الفقاعة”، بانخفاض عن تسع مدن في العام الماضي.

فرانكفورت وميونيخ وأمستردام هي المدن في أوروبا التي انخفضت إلى فئة “المبالغة في قيمتها” ذات المخاطر الأقل، لتنضم إلى جنيف ولندن وستوكهولم وباريس، التي ظلت دون تغيير عن العام السابق.

وشهدت مدريد أيضًا انخفاضًا في اختلالات أسعار العقارات، وفقًا لـ UBS، مما يعني أنها الآن “ذات قيمة معقولة”، إلى جانب ميلانو ووارسو.

تحدث فقاعة العقارات أو الإسكان عندما ترتفع أسعار العقارات بوتيرة سريعة وغير قابلة للاستمرار بسبب زيادة الطلب ومحدودية العرض. وفي مرحلة ما، يتجمد الطلب أو ينخفض ​​فجأة، مما يؤدي إلى انخفاض حاد في الأسعار مما يؤدي إلى انفجار الفقاعة.

بيت مهتز من البطاقات

يعزو UBS الانخفاض العام في اختلالات سوق الإسكان إلى المناخ الاقتصادي الحالي، الذي شهد طفرة عالمية التضخم وأسعار الفائدة على مدى العامين الماضيين بسبب الغزو الروسي لأوكرانيا وجائحة كوفيد-19، من بين عوامل أخرى.

وقال البنك إنه من منتصف عام 2022 إلى منتصف عام 2023، انخفضت أسعار المنازل الحقيقية في المدن الـ 25 التي فحصها بنك UBS بنسبة 5٪ في المتوسط، مضيفًا أنه من المحتمل حدوث المزيد من الانخفاض في الأسعار.

وشهدت فرانكفورت وتورنتو أكبر انخفاض، وفقًا لـ UBS، حيث شهدت كل منهما انخفاضًا في الأسعار بنسبة 15٪. حصلت المدينتان على أعلى درجات المخاطر في طبعة العام الماضي من تقرير UBS.

وقال مؤلفو التقرير: “كانت تكاليف التمويل المنخفضة بمثابة شريان الحياة لأسواق الإسكان العالمية على مدى العقد الماضي، مما دفع أسعار المنازل إلى ارتفاعات مذهلة”. “ومع ذلك، فإن النهاية المفاجئة لبيئة أسعار الفائدة المنخفضة قد هزت بيت الورق.”

والآن أصبحت زيورخ فقط، حيث يقع المقر الرئيسي لبنك UBS، وطوكيو معرضة لخطر حدوث فقاعة عقارية، وفقًا للتقرير.

وقال UBS إنه في حالة الأول، استمرت أسعار المنازل الحقيقية في الارتفاع طوال عام 2023، وإن كان بوتيرة أبطأ مما كانت عليه في السنوات السابقة، في حين تسارع نمو الإيجارات بشكل حاد وتجاوز نمو أسعار المنازل.

وأضاف البنك: “مع عودة المعروض من المساكن المتاحة إلى مستويات ما قبل الوباء وسط ارتفاع تكاليف التمويل، لا نتوقع أن نرى المزيد من الارتفاع في الأسعار”.

ولا يزال الوصول إلى السكن يمثل مشكلة

وفي حين شهدت دول مثل باريس ولندن تصحيحات في الأسعار وهي أقل عرضة لخطر الفقاعة من زيورخ، فإن انخفاض الأسعار لم يكن كافيا لتحسين الوصول إلى السكن بشكل كبير، وفقا لبنك يو بي إس.

وقال البنك إن الأسعار لا تزال منفصلة عن الأجور في باريس ولندن، مشيرا إلى أن شراء منزل مساحته 60 مترا مربعا لا يزال يمثل راتبا سنويا لموظف مؤهل في قطاع الخدمات لمدة 10 سنوات.

وفي مواجهة هذا الانفصال، يقول بنك UBS إن المزيد من الانخفاض في الأسعار لا يزال محتملاً إذا ظلت أسعار الفائدة عند مستوياتها المرتفعة الحالية، حتى لو كان من الممكن أن يتعافى النقص في المساكن بعد ذلك.